まずは資金計画。大事なお金の話。

住宅ローン金利上昇にどう立ち向かう？

文：株式会社あいＦＰ事務所 代表取締役　ファイナンシャルプランナー　菊地智恵 氏

　2026年6月、全期間固定住宅ローン【フラット35（融資率9割以下・期間21～35年)】の金利は3.21％とついに3％の大台を超え、わずか2ヶ月で0.72ポイントも跳ね上がりました。また、日銀の段階的な利上げを受け、変動金利の基準金利引き上げの動きも顕在化しています。「金利のある世界」でこれから家を買う・建てる方はどう選定したらいいのでしょうか。

1.住宅ローンの現状分析

　今までは、変動金利一択と言われる程に低金利が続いていたので、1％超は衝撃的かもしれませんが、今後も追加利上げの影響を受ける可能性はあります。半年毎に金利が見直される不安定な変動金利より、長期固定金利は金利が変わらないから安心とはいえ、3％超の利息負担を思うと安心とも一概に言えなくなりました。ただまずは現状の各金融機関の金利は確認して比較しましょう。

2.資金計画の立て方

　「いくら借りられるか（税込年収から計算するもの）」はあまり気にしなくてよくて、「いくらなら返していけるのか（手取額や1ヶ月のやりくりから計算するもの）」を計算しなければ、自分達に合った資金計画を作ることは出来ません。変動金利を選択する場合、仮に、35年間、月12万円ならどんな時も返済していけるという額が決まったら、今の変動金利の1％程度の金利ではなく、そこに1％位プラスして借入金額を計算してください。1％違うと借入金額は約600万円違います。（1％なら4,250万円借りられるけど、2％で計算すると3,650万が借入上限というイメージ）いっぱい借りたい方にはキツいけどこれが現実で、今までとは違うステージになったのです。借入金額そんなに減らしたら新築出来ないよと思うかもしれませんが、中古のフルリノベーションをカッコ良く新築レベルで施工してくれる地元の工務店の方はたくさんおられますから、安心していただいて大丈夫です。

3.ミックスローンも検討

　固定と変動のどちらかに寄せるのではなく、半分は変動金利・半分は固定金利という選択が出来る金融機関もあります。どちらもの良いとこどりが出来て、不安要素は半減させることが出来ます。割合も50・50ではなく、30・70など変えられますので、資金計画に合わせて調整出来ます。

4.バーチャル固定返済を採用する

　変動金利は現在1％強程度ですが、全期間固定（3％）で組んだとして毎月返済額を算出し、ローン返済用口座に資金移動しておくと、差額が強制積み立てできますし、3％まで金利が上がっても耐えられる家計が出来ます。もし金利が上がらなければ、積み上がったお金は繰上返済資金や教育資金、旅行資金などに活用出来ます。ご検討ください。

　金利は予想が難しいので、「金利が上昇しても破綻しないよう計画する」ことが必要です。家を建てれば終わりではなく、建ててからそこに住むご家族の「生活の安定」や「ライフイベントを楽しむ」が成り立たないような計画では意味がありません。一度しっかり家計のキャッシュフロー表を作ってみませんか？

　「借金がある」「個人信用情報に傷がある」など何らかの事情で【ＦＰなんて無縁だ】と思っている方にこそ、ＦＰがお役に立てる可能性があるかもしれません。

更新日：2026年6月30日

菊地　智恵（きくちともえ） 氏
株式会社あいＦＰ事務所　代表取締役。ファイナンシャルプランナー、住宅ローンアドバイザー、貸金業取扱主任者。会津若松市出身。住宅ローン取扱業務の経験後、『特定の会社に属さず、客観的な立場から住宅購入をサポートできる

ようになりたい』という想いの元独立。住宅購入を専門とするファイナンシャルプランナーとして、第三者的な立場から住宅購入相談を行っている。住宅購入では『知っているか知らないか』だけで将来の家計に1,000万円以上の違いが生まれることから、正しい知識の普及にも努めている。2022年春から、「マイホーム買い方辞典」というサイトも開設した。